Bong bóng bất động sản là gì?
Bong bóng bất động sản (hay bong bóng nhà đất) là một loại bong bóng kinh tế xảy ra theo chu kỳ trên thị trường bất động sản địa phương hoặc toàn cầu. Hiện tượng này xảy ra khi giá thị trường của bất động sản tăng nhanh chóng vượt khỏi giá trị thực của nó cho đến một mức độ không bền vững và sau đó suy giảm.
Nhiều chuyên gia bày tỏ, việc nhìn nhận thị trường bất động sản đang đi xuống theo chu kỳ 10 năm không đáng lo ngại…
“Thị trường bất động sản trong năm 2019 về cơ bản sẽ không có nhiều biến động, đặc biệt là khó có thể xảy ra tình trạng sốt nóng, sốt ảo như 2017. Năm nay cũng không phải lo lắng về bong bóng hay vỡ nợ bởi nhà nhà nước đã có kinh nghiệm hơn trong quản lý và giám sát thị trường”.
Nhận định trên được Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Khởi cùng một số chuyên gia đưa ra tại diễn đàn về tài chính – bất động sản do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cùng Hội Truyền thông Hà Nội tổ chức hôm 4/5..
Chưa có dấu hiệu xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2020
Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ đến kinh tế vĩ mô. Diễn biến trên thị trường này hiện nay khác xa so với giai đoạn 2009 – 2013. Giai đoạn trước, lạm phát cao, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản đang mở rộng thì đột ngột bị đóng lại…, thị trường bất động sản tụt dốc nhanh sau thời gian tăng cao chót vót.
Hiện nay, nền kinh tế vĩ mô đang ổn định, lạm phát được kiềm chế, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản ngày càng bị thắt chặt (theo lộ trình) có tác động phần nào đến thị trường bất động sản. Song về cơ bản, việc chững lại của thị trường giai đoạn hiện nay chủ yếu là do thiếu nguồn cung dự án mới, số dự án được cấp phép ít.
Tuy vậy, nhu cầu trên thị trường vẫn rất cao. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quý 3 vừa rồi lượng giao dịch nhà ở trên thị trường rất khả quan, tỷ lệ hấp thụ của Tp.HCM đạt trên 90%, thậm chí có phân khúc lên tới 95-97%.
Trong khi đó, nhiều nghiên cứu đã đưa ra bức tranh khả quan về tình hình kinh tế xã hội trong 2020 và một vài năm tới. Năm 2019, chúng ta tiếp tục vượt 12 chỉ tiêu mà Quốc hội đưa ra; giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế được lạm phát. Quan trọng hơn nữa là vẫn cân đối được thu chi ngân sách. Điều này cho thấy, khó có thể xảy ra bong bóng bất động sản.
Năm 2020 thị trường bất động sản sẽ phát triển ra sao?
Nhận định về xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 – 2020 và những năm tiếp theo, nhiều tổ chức, chuyên gia có chung nhận định, thị trường chịu tác động từ nhiều xu hướng phát triển chính sau:
Thứ nhất, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản đang ngày càng hoàn thiện theo hướng phát triển ổn định, bền vững. Do đó, năm 2020, thị trường sẽ tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra “bong bóng bất động sản”; nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục tìm kiếm cơ hội và đổ mạnh đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp.
Thứ hai, nhà ở bình dân lên ngôi. Thị trường nhà ở Việt Nam sẽ có sự chuyển đổi sang mô hình phát triển dự án căn hộ từ xu thế thị trường sang phát triển bền vững hơn. Tức là xu hướng chuyển dịch lớn tới các căn hộ dành cho người thu nhập trung bình và thấp, hay nhà ở xã hội. Chính phủ Việt Nam đang hạn chế tài chính cho nhà ở, nên nhà đầu tư sẽ chọn lựa thị trường trung cấp nhiều hơn. Các nhà phát triển bất động sản, các dự án hiện sẽ tập trung nhiều vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình, phục vụ khách hàng có nhu cầu thực về căn hộ thay vì chạy theo xu hướng của nhà đầu tư.
Thứ ba, căn hộ nhỏ và siêu nhỏ lên ngôi. Sự gia tăng của các căn hộ nhỏ và siêu nhỏ tại các dự án cao cấp và trung cấp cũng là xu hướng tất yếu trong năm 2019. Khoảng 10 năm trước đây, các dự án nhà cao tầng xây dựng căn hộ 2 phòng thường có diện tích 120m2, nhưng hiện nay không còn căn hộ nào 2 phòng mà trên 100m2. Như vậy, nhu cầu về kích thước căn hộ của bên mua và bên phát triển đã thay đổi. Bên cạnh đó, căn hộ đa năng đang là xu hướng tại các đô thị lớn, xu hướng này sớm muộn cũng tác động đến thị trường Việt Nam, thị trường mà người trẻ mua nhà ngày càng nhiều. Tuy nhiên, bất động sản luôn đi theo hạ tầng, vận tải, đầu tư theo hạ tầng sẽ luôn mang lại lợi nhuận.
Thứ tư là hướng đến đô thị thông minh. Việt Nam cũng đang hướng đến xu hướng phát triển các thành phố, khu đô thị tích hợp. Cuộc Cách mạng Công nghiệp 4.0 với sự tiến bộ vượt bậc về công nghệ đã, đang tác động mạnh mẽ đến hầu hết các lĩnh vực, ngành nghề. Nền tảng số hóa và trí tuệ nhân tạo, đô thị thông minh đang trở thành một xu hướng mới của nhân loại. Việc xây dựng thành công mô hình đô thị thông minh sẽ tạo ra giải pháp cho những vướng mắc tồn tại và giúp Việt Nam bắt kịp với xu hướng phát triển đô thị bền vững trên thế giới.
Thứ năm là sự bùng nổ của bất động sản thương mại. Sự bùng nổ bất động sản thương mại cũng là yếu tố nổi bật được dự đoán trong năm 2019. Việc xuất hiện ngày càng nhiều các công ty công nghệ sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản cho thuê tại Việt Nam. Các công ty công nghệ đang dần xuất hiện tại Việt Nam và đây là một điều rất tốt, cho thấy Việt Nam đang đi lên trong chuỗi giá trị bất động sản. Xét về cầu, Việt Nam đang vươn lên so với nhiều quốc gia khác trong khu vực về tốc độ phát triển không gian văn phòng cho thuê. Bên cạnh đó, thương mại điện tử sẽ trở thành xu hướng ảnh hưởng lớn nhất đến bất động sản bán lẻ của Việt Nam trong những năm tới đây.
